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在美国购房如何进行财务规划
2014-09-24 16:18:50 来源:搜房美国房产网综合整理 浏览:454 评论:0
作为外国人在美购房,除了明了两国市场的差异,最需要了解的就是购房的具体流程和相关税费。美国此次经济危机由房地产泡沫而起,为了尽快走出危机,美国政府针对房地产市场出台了很多刺激措施。同时,美国政府对外国人买房持欢迎态度,没有任何条件上的限制,理论上,哪怕非法移民也完全有可能通过正规渠道置业。在具体的购房流程和需支付的税费上,外国人与美国当地人完全一样。不过作为海外置业者,在财务规划上仍有几个要点值得注意。
 
美国房产

首先,需要做好一次性付款的准备。过去,外国人在美购房时如需向当地银行贷款,需要先设立一个由第三方监管的账户,并存入一定的资金作为担保。不过最近两年,吃了次贷苦头的美国银行对房贷的审核非常严谨,要求的条件非常繁杂,甚至有些矫枉过正。从买卖双方谈好条件同意成交到最後房屋的交接,各种手续的办理需耗时1-2个月,其间银行审核放款的时间几乎占到80%以上。在银行对贷款人的审核中,有两个条件外国人很难达到:第一,在美国有两年以上的缴税记录;第二,优良的个人信用报告。中国投资者如果不是常年在美居住,很难达到要求。我听到一个故事是:一位购买价值100万美元房子的中国人,向银行申请20%的贷款都被拒。因此,投资者最好对自己的财务状况进行测算,做好100%全额付款的准备。

其次,通过中介选房。在美国买卖房屋绝大多数通过中介进行,房产中介一般收取房价6%的中介费,中介费统一由卖家交,买卖双方的中介各得3%,总价高的房子可以和中介商谈减少1-2%。用中介的好处是可以利用其网路,全美房产中介有一个共享的数据库,其中有很多普通房产网站看不到的详细讯息,包括这个房子有没有发生过纠纷、房产税每年交多少、有没有社区管理费、房子的买卖历史,以及卖方的贷款总金额,这是一个对买家非常有利的讯息,有这个数据就知道了卖家的经济状况,好比打牌时知道了对家的底牌,可以据此和对方讨价还价。因此,对美国市场不熟悉的投资者,最好通过中介买房。

第三,购房手续可委托公证行办理。由於美国房屋买卖的档案和流程都已经规范成型多年,所以期间不需要请律师来处理。但在买房和办理房产交接过程中会牵涉到一些法律文书和政府档案,对外国人来说,亲自去办这些手续好像没有必要,可以请专业的公证行来做,公证行的收费一般是交易价的0.2%。房屋买卖价格谈成後,交易双方可以把档案交给公证行审核,公证行的工作包括:1、调查卖方的房屋档案,保证卖方的确有房子的所有权;2、办理房屋的产权交接档案;3、保证卖方在完成房产交接後拿到钱款。

第四,细致了解房地产交易的相关税费。美国的房地产交易一般主要包括以下费用:洪水调查费10美元(查看房子是否处於洪水经过的地区)、登记和公证费200美元、杂费117.45美元、每年约占房屋价值0.125%的房屋保险费(具体费率视房屋而定,此为强制保险,以防意外发生时屋主不会无钱新建房子而无居所)、每平方英尺0.1美元的房屋侦测费(买方会请第三方房屋侦测机构对标的房屋进行侦测,以免入住後发现问题而引起不必要的纠纷)。如果买家需要银行贷款,费用还包括银行贷款评估费500美元、信用报告调查费25美元、贷款申请费350美元、贷款核准费395美元。

在纳税方面,按照《1980年外国投资房地产税法案》(FIRPTA(7772,-174.00,-2.19%)),外国投资者对美国房地产的投资收益须按常规所得税税率徵税。而一个外国人如果於一个纳税年度内在美国停留超过183天,则可被视作美国居民纳税人,享受相关的优惠,即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅获得的收益不超过50万美元,可以免交所得税,单身人士的免税条件则为收益不超过25万美元。由於大部分房屋的出售收益不会超过这一限额,因此房屋交易相当於免税。不过这个免税优惠一个人或家庭一生只能享受一次,第二套房子买卖时如果再有收益,联邦税务局(IRS)就要收取20%的资产所得税。

第五,拥有房产後需每年支付房产税。中国的房价中包含了政府的土地出让金,而美国的开发商新开发项目不用缴纳土地转让金给政府,但政府每年会对业主徵收两种房产税。一种是计价税(Valorem Tax),按房子的价值徵收。房子的价值一开始依房屋买卖合同定价,但每年政府都会重新估值,当然,政府的估值总是有利於自己,房价涨时跟着涨,跌时却不跟着跌,导致老百姓近两年对此很多抱怨。另一种是市政建设费(Mello Roos),这一税种针对建於新开发地区或新地块的房子,徵收期为20年。两税的税率由当地议会投票决定,每个城市都不一样,一般为房屋总价的1.5%-3%。每半年政府会寄出账单给屋主要求缴税。

第六,出租物业需考虑管理费用。出於投资目的的购房者,如果暂时没有自住需求,可以将房屋出租以求回报。以笔者的考察,哈佛大学校区的2500平方英尺独幢别墅叫价45万美元,如果用作出租,年租金约为3.5-4万美元。当然,这些租金收入同样需要纳税。同时,有一点必须要注意的是,美国出租屋的房屋修理由屋主负全责,一般情况下,屋主会委托物业公司负责管理,这中间会有一笔物业公司的费用需要考虑。管理费和房产税合起来,每年会是一笔不小的支出。
 
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