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哪三类房企易遭遇泰坦尼克“沉船”命运
持续近三年的真正意义上的调控后,潘石屹先生很早预言的百日剧变终于露了一小面,舆论惊呼迟到的破产之外,更有预言破产潮或将来临。
    金星之外,让我们抽丝剥茧,看看现今中国哪些房企易遭遇百年泰坦尼克号的“沉船”命运。
    第一类:后奥运周期重金转型类房企
    来自奥运年之前的信贷紧缩调控让房价应声而落,尔后突然出现的美国次贷危机让中国房地产迎来转机,直接造就了后奥运周期大量资金向房地产转移。
    这一阶段资金流向及其最终落脚点表现为四个方面:
    一是外资入侵,累计进入房地产的境外资金由此前约500亿元/年快速升涨至2200亿元/年,逼迫商务部下发文件禁外;二是境外贸易类企业转行,2009-2011三年间由境外转内地开发房地产的企业约670余家;三是境内企业上市潮再起以及二板市场的新设,直接导致更多企业将房地产升格为主业或者直接进入土地市场,经土地换上市,或者与拥有土地的房企合并;
    而有从严调控的2011年,围绕高利贷及民间资金转移,更多地下资金浮出水面,进入房地产抄底或乘人之危合并或收购关联房地产业务。
    由于这些转型房企在房地产业内既无品牌优势亦无相关的品牌借势,并且所窥测到的对房地产的理解非常有限,多半数进入房地产业的目的或者动机不纯,或为暴利,或为囤积居奇,或为躲避上市管制,而一旦上船了,发现政策市在严格调控下吃紧,便盲目进入高利贷的笼子,一发不可收并且不可自拔。
    而且这些房地产的陌生人,碰到问题的时候选择的是做小生意的思维,天天围着价格做文章,完全不考虑客户层次及客户圈子方面的特点,而导致房源销售失控,前期业主异议,甚至频频借债,拉进合作伙伴,最终因高额成本被逼上梁山。
    在这个事情的背后是,这类房企无产品开发能力,完全靠复制型开发,最终一旦客户定位不准便走入了死胡同,笔者认识一家开发商,做贸易的,看到恒大的大平层大卖,便也拿地在一个县域城市开发大平层产品,结果一套也没卖出,这就是外行复制内行的可悲性事件。
    第二类:扎根一线专业房企
    有人统计,万科在销售额上远超恒大,销售面积上则逊于恒大,按道理销售面积小而销售额大意味着万科的单位房价更高,而在净利润及毛利润方面却是多年的老大抵不过恒大这个金融市场的后起之秀,其最核心的原因就是产业分布,万科以中产集中的大中城市展开布局,而恒大则唯利是图,仅仅进入那些房价洼地区域,并且多以二三线城市为主。
    万科A说明的一个问题是扎根一线城市的房企在新的经济周期非常危险,万科所以没有出现问题,一是其品牌力与产品力,二是万科多年积累的成本控制化生产,三是万科追求规模与速度,不然绿城的位置将是万科的。
    这种危险的本质来源是国家或者中央政府对房地产定位目标的重新界定:此前的房地产业被认定为经济基础支柱,调控后的一个最大认识就是房地产业除追求持续发展应付民生外,最核心的基于经济的定位是城市化阶段的载体产业,未来中国经济必将由房地产经济转向实体经济,服务业的比例提升,但结构上房地产业的比重将大为降低,并且去房地产化将是今年结构转型的重点。
    这类房企遭遇沉船命运的另一个催化剂则来自于今年的政策走向,未来房地产业将进入规范发展阶段,这个规范的主体就是制度化,其中最大变数来自于资金监控与资源课税、交易税费改革两大方面,无论哪一方面,一线城市都首当其冲。
    同时我们总结近两年调控政策的方式方法与思维可以看出,任何行政类调控措施都首选一线城市试点或者铺开,如三限政策等,我们可以说成也肖何败也肖何,这个肖何便是一线城市里这个一线两个字,一线既是通过房价水平来界定的,实际也由城市化率来决定,而其运行方向却是反相关的,即一线城市的城市化率未来上涨幅度会剧减,因此对房地产未来提供的刚性支持力或为最小,但一旦房价触及到调控的底线,政策出台往往直接针对一线城市导致其市场并不稳定。
    第三类:产业结构单一房企
    多数人为绿城之伤叫冤,实则因为其产业结构单一。
    什么叫产业结构单一,并不是说以房地产为主业就是单一,相反,这个单一的理解应该是:企图将房地产全程的所有利润点一网打尽,是从社会分工角度理解的单一,如绿城,从投资分析到物业管理,全线由自己完成,这就与追求精细社会分工来发展的达观企业思维不相关,导致风险的增加。
    很简单的道理就是,合作赚钱合作赔钱,想一股独大必然在承担风险的时候也缺乏分担伙伴。
    产业结构单一的房企还会面临中国市场化进程中的多数瓶颈,如就业成本上涨、企业或者企业必然承担的社会福利比例在提升、员工的制度性福利无限增加、用工紧张及用工成本上涨、供应商对品牌的追求力在降低等。这种情况未来十年将长期存在,这个时候不追求社会分工的单一房企其抗风险能力最弱,绿城如是,所以举步维艰。
    
    在我们营销界有一种认识,最凶险的时候机会最多,实际是从社会分工来说的,一个国家一个地区如果分工不细,则反映的是这个地区或国家的经济发展后劲不足,自然以经济为晴雨表的房地产业也将面临高度的政策风险与市场变动风险。
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  • 标题:哪三类房企易遭遇泰坦尼克“沉船”命运
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  • 日期:2012-04-19 16:35:32
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