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六步“夺命武器”一年内必彻底打败中国高房价

六步“夺命武器”一年内必彻底打败中国高房价

——解决中国高房价和住房难最狠最有效的致命绝招

刘忠良

 

【开卷有益,请读完后再“拍砖”不迟】

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前语:高房价不倒,中国就会被高房价拖瘦拖衰拖跨。

 

摘要:

1、  充分释放房地产投机力量,高房价才能盛极而衰。

2、  土地自由才能重挫高房价。

3、  土地增值利益全民所有才能根除住房难。

4、  提高投机持有成本才能重挫房地产投机。

5、  消灭投机获利才能消灭房地产投机并重挫高房价。

6、  消除货币泡沫才能消灭房价高涨力量。

7、  缩小贫富差距、区域发展差距,促进公正,才能消灭高房价的温床。

8、  高房价不倒,中国就会被高房价拖垮。

 

近日的新闻,似乎非常不利高房价。如《京沪穗深房价连续6个月环比下跌》、《70大中城市住宅均价同比首降》、《千亿地产私募起底:大部分是变相高利贷》、《北京武汉等地已有上千家房企从楼市“消失”》……但若要解决并根治中国的高房价,似乎又是比较难的事。

 

有不有趁现在时机一年内彻底打败高房价的措施?有没有让受房价上涨和高房价近十年煎熬的中国民众在明年看到希望的“绝招”?有没有尽快结束高房价对中国危害的“夺命利器”?有!此文将介绍一年内打败高房价的六大“夺命武器/致命绝招”和根治高房价的“一味中药”。

 

一、取消限购,高首付,随便买房不限制,耗空房地产投机力量

 

说实话,限购是打击高房价很烂的措施。一线城市限购了,投机者跑到二线;二线城市限购了,投机者又跑到三四线;今天限购了,明天他还等着机会继续投机……事实证明高房价不是压下去的。

 

房价泡沫就像是吹气球,只有气球吹的越大,气球才能自己爆破,而且破裂的很惨。而限购,就像给气球慢慢的放气,这怎么尽快除去高房价泡沫?

 

现在中国的高房价已经是顶峰,实际上还可以更高。如果不限购,现在泡沫更大,房价更有可能大跌。如果现在取消限购,鼓励投机,让高房价这个气球吹的更大,高房价反而死的更快。

 

“上帝欲要其灭亡,必先让其疯狂”。物极必反,盛极而衰,打败高房价,就应该让房价更高。所以彻底打败高房价的第一步,就是取消限购,随便买房不限制,同时对投机者高首付,买房越多首付越高,耗空房地产投机力量,并减少泡沫破裂时对银行的影响。

 

2011年《中国富裕人士财富报告》,中国富裕人群人均拥有房产3.3套,房产价值占全部资产的72%。全球知名的民意测验咨询公司盖洛普最新发布的一项调查显示,在占中国人口五分之一的高收入人群中,有14%的人说买不起房,而这个数字在2009年时只有6%。这说明房地产虽然创造了许多富人,但同时也在房地产投机中逐步耗尽投机者的财富。如果取消限购,进一步耗空房地产投机能量,让泡沫来的更大一些,则房地产泡沫破裂和房价下降更迅速、下降惯性更强大、房价跌的更狠。

 

比如鄂尔多斯,鄂尔多斯新城康巴什在2010年楼市均价为10000元,在2011年高利贷危机之后,康巴什房价至201111月底暴跌至3000多元,下跌六七成。20118-12月温州房价慢慢下跌了起来,今年正月刚过完温州房价就基本跌去30%-40%,许多房子价格跌去50%。为什温州房价可以大跌、鄂尔多斯房价可以暴跌?因为泡沫足够大。

 

二、小产权房合法化,打破土地垄断,消除高房价的政策因素

 

小产权房是中国特色,因为中国城市土地必须国有化,没有国有化的就违法。实际上,世界上绝大多数国家是城市土地私有的,如果说小产权房违法,则实际上绝大多数的城市都是“非法建筑”了。

 

因为土地垄断,必然提高房屋的土地成本,并同时减少房屋供给,增加其稀缺性并助长囤积投机。所以土地垄断是高房价的政策之源。小产权房价价格只有市场价的1/3左右,如果小产权房合法化,破除土地垄断,高房价立即失去政策支撑和地方政府的坚决支持。所以打败高房价的第二步就是宣布小产权合法化,打破土地垄断。

 

三、取消地产,只留房产,不卖地,只卖房

 

春节回家时发现,我们村300多平方米的楼房,全部成本不足15万,每平方米造价才400元。而中国大城市的房价都是上万,这说明房地产的太暴利了。这暴利的大头是地方政府、房地产商和投机者,小头留给了被拆迁户或被征地农民。所以打败高房价,必须消除这种暴利。

 

但是,由于城市土地的稀有性,不像农村那样相对非常充分,高房价和其中的暴利就是必然。这时候,解决住房难的问题就在如何分配房地产暴利上——如何不让政府、房地产商和投机者拿大头。

 

其实,住房难根本不在高房价,而是高房价的利益被极少数人拿走了。这样中国越发展,民众感到压力越大一样,不是因为发展快或发展了,而是发展的利益严重分配不均。现在的楼房造价是远比过去农村土房子或简单砖房子贵,但现在的造房劳动生产率和建材劳动生产率大幅提高,收入也远比过去高。如果分配比较均衡,如果高房价的利益能比较公平的分配,即便房价再高,也不会住房难。

 

高房价利益被少数人拿走,不在建房者身上,而在土地身上。所以解决住房难,就要取消地产商,只留房产商,不卖地,只卖房。

 

怎么操作呢?既然城市土地不是拆迁而来的,就是征来的,那就来个政府(代表全民或一个地方)、居委会/村委会(代表居民或农民)、建房商三方共同建房。政府做城市大规划,居委会和村委会做土地小规划,然后邀请建筑商来建房。给建筑商一定的利润率,或者比较低的利润率加利润分成,剩下的则由政府和居委会/村委会共同分利,政府边际分成递增。居委会/村委会的获利分给居民或农民,政府的获利用来建保障房和提供租金补助。这样哪会有那么严重的住房难呢?

 

城市地价是全民创造的,也是当地居住者贡献的,所以其利益应该归全民所有和当地居住者所有。比如,把首都定在北京,全国人民来北京,那北京房价利益就是全民创造的。北京地铁修到那一块,那一块地价就高,这些利益是全民和北京居住者共同创造的,怎么可以让少数人占有呢如果说房地产商占有一部分有情可说,那被炒房者占有就没有公平可言了。所以这种均衡的高房价利益分配方式是最能体现公平的。

 

其实,如果很好的用了这一招,就不必管它房价有多高了,其他招不必用也可以解决好住房难问题。

 

四、全国城市开征房产税,大城市开征空房税

 

限购不是解决投机的市场手段,市场的手段是提高投机的成本并降低投机的收益。为什么中国房地产投机很严重,就是因为投机成本很低,收益很高。

 

打击投机,解决高房价,必须征收随家庭拥有房产套数递增的房产税,购买套数越多则边际税率越高,这样才能大幅提高投机成本,重挫高房价。

 

一些开发商囤积房屋,或者存着房子就是不肯大幅降价,一些投机者也是这样。对于这种宁愿空置房子也不买给别人住的人,就像宁愿自己存着过量大米也不肯降低价格卖给饿着肚子的人,应该给予惩罚——开征空房税,尤其是在大城市,要开征边际递增的空房税。

 

城市土地是稀缺的,一些人占有房屋过多,把价格哄抬的过高,就等于剥夺了其他人的居住权。这样囤积房屋哄抬价格或维持高价的房地产商和投机者,自己已经很富有了,还继续利用自己的财富优势在房子上抢劫普通民众,应该受到空房税的惩罚。自己碗中的肉都吃不完,还要夺取别人碗中的那点米,不该向他们征收空房税以遏制这种过于贪婪的行为吗?贪婪是人性缺点,但不能让其放任。

 

也有有人说中国人聪明,在征收边际递增的房产税和空房税上可以钻空子。其实,现在个人信息可以全国联网,比如家庭户口与银行存款,是不是投机者钻空子电脑就可以判断出来。

 

五、开征较高的递增房产增值税

 

中国房地产投机严重,除了投机成本低,更重要的就是投机收益高,这也是近年来各行各业纷纷加入房地产的原因——暴利,收益太高了。

 

如上所说,城市地价是全民和当地居住者共同创造的,那高房价的利益就应该归全民和当地居住者共同所有,而让房地产商、炒房者和一些官员获取高房价的大部分利益,那是完全违背公正的。所以开征递增的房产增值税,不仅是打击高房价的需要,也是社会正义和经济公平的需要。

 

当然,这或许会有阴阳合同,就像有偷税漏税的行为一样。为什么美国偷税漏税远远不像中国那么严重?因为在美国个人偷税漏税的代价太高。比如,如果搞阴阳合同,可以,买房的没收房屋,卖房的没收所有收益。

 

开征递增房产税(或再加上空房税)和较高的递增房产增值税,在大幅提高房地产投机成本的同时又大幅减低房地产投机收益,此两招结合可力挫高房价。无需其他招数,此两招结合就可以基本上解决掉房地产投机和由此带来的高房价问题。

 

开征的房产税和房产增值税,再用来建设保障房和补贴房租,可大致解决高房价和住房难问题。如果使用这样的组合政策,基本可以代替招数三——把高房价利益比较均衡的分配给所有居民。

 

六、改革金融,停止过量货币发行,抑制通货膨胀

 

近十年来房价一直高涨,这样货币的快速增长和通货膨胀密切相关。在高通货膨胀和实际存款负利率之下,财富所有者必然要选择一些资产保值增值,房地产就成了其选择之一。2008年房价本来要转为下降,可由于后来实施非常宽松的货币政策应对国际金融危机,房价又在2009年快速上涨,这就是货币泛滥的结果。

 

抑制房价上涨,就要控制住货币。中国应该选择改革金融,通过金融改革来促进经济发展,而不是货币大放水促进短期的GDP增长。其实,货币大放水带来的GDP增长,反而危害经济的长期健康发展。

 

货币泛滥,制造高房价,当然,如果投机房地产成本足够高,投机收益被征收比重很高,且允许利率自由浮动,高通货膨胀则高存款利率,实际利息为正,那货币泛滥也可以不制造高房价,甚至会实际降低房价(房价上涨低于通胀,居住成本相对下降)。当然,实现的条件比较极端。

 

七、缩小贫富差距、区域发展差距,促进公正,才能消灭高房价的温床

 

高房价就像一棵毒草,是有很大危害的。但为什么会长出毒草?是因为有形成高房价这这棵毒草的温床,那就是畸形的经济区域发展和社会的不公正。

 

说道这一点,首先纠正一个错误,那就是有人认为:中国人口多,耕地少,必然导致长期高房价。这中想法很幼稚。比如,中国农村也属于人口多的中国,但农村高房价了吗?荷兰人口密度是我们的三四倍,人均耕地比中国少许多,但荷兰为什么没高房价呢?欧美国家发展历程长而慢,中小城市发展充分,人口没有向少数城市过度集中。后来的东亚等国家发展快速且不均衡,高楼大厦、人口向少数城市过度集中,结果导致高房价和相对拥挤。比如北京,垄断了许多全国资源,那全国年轻人不向北京跑吗?为什么年轻人要离开中小城市和农村?因为中小城市和农村实际上在无形中被抛弃了。中国高房价在很大程度上就是城乡及大中小城市发展严重不平衡所造成的。(相关分析详见《解密中国房价真相极其未来》或《剖析中国经济之病的根源》)

 

中国高房价和贫富差距过大、低工资、低社会保障等社会经济病症密切相关。由于贫富差距过大,富人集中了过多财富,他们就有钱买贵房子,况且他们可以不在乎房价,所以只有他们才可以把房价拉的那么高。

 

更重要的是,由于贫富差距过大和低工资,占人口绝大多数的普通民众购买力就低,加之社会保障不足,他们更不敢消费,由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外),继而导致富人不想投资实业;内需不足,产能过剩,就需要出口来弥补,由此引发由外汇储备增长所导致的货币被动过多投放和通货膨胀及实际负利率,促使富人通过房地产等实现财富保值增值;富人不想投资实业,股票、期货风险太大,城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值,于是他们就集群的投资或者说投机房地产,导致房价过高,普通民众又被高房价剥削一次。

 

2011胡润财富报告显示,在富豪个人投资方向上,房地产占据主导地位,超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。2011年《中国富裕人士财富报告》显示中国富裕人群房产价值占全部资产的72%这说明中国的这种特殊国情导致了富人过多投资于房地产,高房价和这种畸形的社会经济状况密切相关

 

贫富差距过大等社会经济病状,又和中国民主法治发展不足密切相关。民主法治发展不足,产生许多不公平、违法、垄断、不合理行政等问题,少数人凭借权力或金钱与权力的结合谋取了多数财富,由此导致贫富差距过大。比如,垄断行业以全国8%的员工却占有了55%的工资;本应调节收入差距的个人所得税,普通劳动者却成了纳税主体;教育、医疗的费用所占生产总值的比例,印度19.7%、美国21.5%、日本23.3%,而中国仅为3.8%

 

在发展不平衡、社会缺乏公正、贫富差距大、低工资、低社会保障的国家,几乎无一不面对高房价和住房难问题。要根除高房价,就要解决高房价难愈的经济社会问题的有毒温床

 

八、高房价不倒,中国就会被高房价拖垮

 

高房价对民生与经济社会发展危害极大。我们在城市所消费的任何商品和服务,实际上都包含房价和房租。比如街道两旁的商店,房租高,商品价格被迫太高,物价就高;同时利润和员工工资受到挤压,危害就业和民众收入增长,降低内需,拉大贫富差距。房价高,居住成本高,提高民生压力且危害内需。高房价带来高成本,危害创业和创新。高房价过多透支了消费购买力,危害经济的转型升级。高房价的必然结果是高经济运行成本、高创业创新成本、高生活成本、低就业、低收入、经济低端化和贫富差距的持续扩大

 

更要命的是,高房价通过提高生活成本、压低收入导致高民生压力,由此造成低生育率。人口是社会经济的生命载体,现在的孩子也是未来的房地产消费者,年轻人口的快速减少和未来人口的大衰落,不仅让未来中国房地产“下地狱”,更让未来中国经济社会陷入永远“失去的十年”。

 

生育率随社会经济的发展而逐步降低,是因为,随着社会经济发展,年轻人思想转变,城市化导致生活成本提高,社会高速运转压力巨大,养孩子的机会成本和直接成本增长速度远超过收入增长的速度。今天的中国,由于处于最佳生育年龄的年轻人口绝大部分呆在城市,低收入低保障高生活压力,生育率必然过早的处于超低水平。

 

中华民族生育文化中,物质支柱是“养儿防老”,但现代养老方式把这根支柱拆除了;精神支柱是“传香火”,现在几乎荡然无存了;微观基础保护是“万恶淫为首”等,但现在早已性泛滥了,离婚率持续高生,家庭受到破坏。这民族文化在现在经济社会及思潮之下必然导致超低生育率,中华文化圈日本、韩国、新加坡的超低生育率和我国港澳台生育率世界倒数前三位就是证明。这种脆弱的民族生育文化在现在经济社会之下所导致的持续超低生育率,将是中华民族五千年未有的大危机。

 

据人口普查和人口抽查数据,中国生育率已经降低到1.3左右的超危险的超低生育率。2010年人口普查显示,中国0-14岁人口比例仅为16.6%,世界平均为27%,中国属于严重少子化,这种严重上大下小的超危险“倒金字塔”人口结构决定未来中国人口已经确定无疑要大崩溃。由于未来持续的人口“倒金字塔”和低生育率重老龄化的恶性循环,未来中国将难以阻挡民族一泻千里的大衰落。

 

我们假定30年为一代人时间,人均寿命为不变的80岁,未来人口均匀的减少,则按照1.3的生育率2060年为7.8亿人2090年为4.68亿人,2120年为2.808亿人,21501.6848亿人,2180年为1.01亿人,2210年为0.6065亿人,2240年为0.3639亿人,2270年为0.21835亿人,2300年为0.131亿人,而儿童数量早已经不如五千年前的水平

 

高房价不仅危害社会经济健康发展,更要命的是,由于高房价加剧中国年轻人的低收入和高成本,必然导致高压力,由此将使超低生育率持续下去,给未来中国带来经济社会发展崩溃的巨大风险。所以,中国必须尽快解决高房价,否则中国将被高房价拖垮。

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  • 日期:2012-04-23 15:58:16
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